發布于：2022-09-19
房地產價格評估是一種復雜而又十分必要的經濟行為，其適應范圍主要表現在：
城市房地產交易，包括所有制屬性不同的房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動。
凡屬房地產交易，不論是私私、公公抑或公私之間，其標的物首先應經法定的專業評估事務所進行估價。以此為基礎，再由買賣雙方依據市場供求情況和雙方意愿進行洽商。這是價格評估適用的最主要的方面。
城市開發包括新城區的開發和舊城區的改造兩個方面。新城區的開發就是在城市總體規劃下，通過征用土地和城市基礎設施建設來進行的改變新城區土地用途的開發活動。新城區土地開發包括征地補償、拆遷、土地平整等過程。
其目的是通過“三通一平”(“三通”是指路通、水通、電通，“一平"是指場地平整)或“七通一平”(“七通”是指道路通、給水通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通)改善城市建設的投資環境。舊城區的土地開發主要是通過提高舊城區原有土地的容積率和改變其使用結構、規劃用途來實現的。舊城區改造的內容包括房屋、道路、管網等市政公用配套設施的改造。
城市建設中的新區開發；新興工商基地的的開拓，舊區改造和市政建設中的房屋拆遷、舊房改造都需要通過價格評估提供正確的出讓、轉讓和補償的標準。
住房改革經過長期摸索和實踐，現已步入貨幣化分配階段。住房售價有成本價、市場價。在有的地方將成本價又細分為準成本和全成本。準成本價適用于具有當地戶口或準許的政策性虧損企業的購買者；全成本價適用于上述情況以外的以工資作為家庭收入唯一來源的一般的房屋購買者。在有的地方住房成本價按購房人夫婦雙方核定工齡給予工齡折扣。
按國際慣例，住房租金與售房有相對固定的比例。售價提高，房租相應也要進行調整。職工獲得住房產權后，可進入二級市場進行交易，舊房的租金與售價也將參照新房貨幣化分配的原則進行調整。所有這些都同市場上房地產商品價格水準和走向有關。價格評估和有關資料的積累能為這些改革措施提供科學的測算依據。
房地產是國有企業一項很大的資產。目前國有企業尚缺乏活力，效益低下，運轉機制紊亂。包括房地產在內的企業資產保值增值無人負責，吃老本，虛贏實虧，甚至有些國有企業資產被瓜分，造成國有企業資產的嚴重流失。
房地產抵押貸款是以房地產產權或實物作為抵押標的物，向銀行或其他金融機構申請貸款，這是市場經濟的慣例。但銀行等金融機構出于規避風險的考思，思足仕文歌風雙出對申請者進行嚴格的審查，諸如房地產產權是否確為貸款申請人所有。
房地產產權是否為第一次抵押，抑或貸款申請人的抵押標的物是否在其他金融機構進行過抵押。確信為第一次抵押后，對抵押標的物要進行估價。在此基礎上再進行貸款額度、利率、還款期限、還款方式的談判。
債務人如不履行合同，不按期償還貸款本金和利息，稱為違約。這時銀行有權依照法律程序取消住房和土地的抵押贖回權。因此，抵押是住房信貸中最嚴厲的借貸條件，也是保證借貸合同正常履行的前提條件。
保險是一種經濟后備和經濟補償。房地產業的經宮和管理與其他產業一樣，離不開社會保險的保障和支持。而且房地產是高價值資產，保險在房地產經營和管理過程中不僅發揮著經濟后備和補償作用，同時在一定程度上還起到融通資金的作用。
在房地產保險這種經濟行為中，投保人、保險人、保險單、保險風險及理賠等構成了房地產保險的必備要素。住房保險一旦簽約，從投保人交納保險費用時起，保險契約就開始生效。住房風險即由投保人轉嫁給保險人，保險人成了風險的承擔者。在約定保險責任范圍內發生的住房經濟損失，保險人都要負責理賠。
保險人為保證自身經濟利益，必然在與投保人簽約之前對房地產進行嚴格的估價。房地產估價的程序與房地產抵押貸款大體相同。
稅率是法律規定的，但稅基，即課稅標的物的價格，必須嚴格評估，以便得到納稅人和稅務機關雙方的認可。為郭避免納稅人偷稅漏稅和稅務機關課稅不公平，對房地產價格進行評估，便成為了重要的環節。特別是稅務機關，更應科學、公正地進行房地產價格評估，說服納稅人按章納稅。
房地產糾紛在民事糾紛中占有很大比重。房地產糾紛有以下幾種：
(1）房地產交易價格糾紛。針對現實生活中的許多市場交易的不規范行為而言的。經常有這樣的情況，由于對產權原始資料的理解以及對市場潛力的估計諸方面的差異，甚至種種市場外因素的干擾，交易雙方都對成交價格不滿。由此而產生的民事糾紛只能通過估價所進行重新估價這一途徑進行調解。
(2）房地產轉讓納稅糾紛。房地產轉讓是產權主體的更換。房地產轉換過程中繳納稅費的依據是轉讓申報的成交價格。
(3）房屋拆遷補償糾紛房屋拆遷補償糾紛指拆遷人應對被拆遷房屋及其附屬物的所有權人按規定給予補償，以維護被拆遷房屋所有權人的合法權益。當拆遷人與被拆遷人對補償金額經協商無法達成協議時，便產生房屋拆遷糾紛。
(4）房屋租賃納稅糾紛房屋所有人可以在國家政策許可范圍內從事房屋租賃經營。房屋租賃應當辦理登記備案手續，租賃業務當事人在租賃合同簽定后的30日內，應到房地產管理部門辦理登記備案手續。房地產管理部門審查合格后頒發《房屋租賃證》。
房產產權人即為房租納稅義務人。出租房屋以房產租金收入作為房產稅的計稅依據，稅率為11%。若房屋所依托的土地的使用權屬于國家劃拔，則房屋所有人應當將房租收入中所包含的土地收益部分以稅費形式上繳國家。
土地收益是租金扣除房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、利潤、保險費等后的余額。而折舊費、維修費等費用都與房屋重置成本相關，當出租人與認定的房屋重置成本不一致時，就會產生房屋租賃繳納稅費糾紛。
(5)財產分割糾紛此類糾紛在房地產糾紛中尤為常見。這里講的財產分割是法律上明確規定的遺產或共有財產的細分割。繼承法規定，遺產由配偶、子女、父母為第一順序的法定繼承人繼承或分割。若沒有第一順序法定繼承人，則由兄弟姐妹、祖父母、外祖父母等人為第二順序的法定繼承人，或者遺囑中明確指定的繼承人繼承或分割。
但無論是遺產還是共有財產，在需要分割時，都不能采取實物分割法，即不能甲繼承房屋的梁，乙繼承磚，丙繼承地板。而應采取價值分割法，即先對遺產或共有財產進行價格評估，而后進行價值分割和補償。若財產分割時，繼承人對財產價值有爭議，便會出現財產分割糾紛。
(6)房地產估價服務糾紛上述5種類型的房地產糾紛都以價格評估為解決問題的出路。但是，如同刑事案件中對判決不服，有上訴權利一樣，對評估價格持有異議，也是十分正常的事情。如果評估季托人庭屋的買方或賣方勉為其難地接受了不愿接受的評信價格，起就沒有糾紛了。如果評估委托人執意不肯接受評估結果，就會產生評估服務糾紛。
《民法通則》規定，房地產民事行為糾紛，一般按調解、仲裁、起訴的程序解決。不管是調解、仲裁、起訴，都以評估價格的真實性、合理性為基礎。這種評估價格是由糾紛當事人雙方都能接受或法定的調解、仲裁機構進行重新評估的結果，或對已有估價結論進行檢驗確認的結果。